Landerwerb in Thailand

(STIN) In Thailand wird beim Landerwerb unter verschiedenen Titel unterschieden.

Allgemeines

Grundstücksverwaltungsgesetze regeln in Thailand den Grundbesitz. Es gibt ein Landministerium, welches die Oberaufsicht hat und daneben wird ein Teil des Grund und Bodens von anderen Regierungsstellen verwaltet, wie z.B. dem Forstwirtschaftsministerium, welches für die Waldzonen zuständig ist. Sor.Por.Gor. ist verantwortlich für Grund und Boden in den neugestalteten Zonen, Bezirksämter und Gemeindebehörden (Oar.Bor.Tor) kümmern sich um den öffentlichen (staatlichen) Grund und Boden.

Privatland wird in zwei Rechtskategorien unterteilt:

  1. Besitzrecht, was bedeutet, das Personen, welche Grund und Boden besitzen und nutzten, berechtigt sind, dieses Land gemäss thailändischen Zivil- und Handelsrecht zu besitzen.
  2. Eigentumsrecht einer Person, welche eine Besitzurkunde als Beweisgrundlage für Grund und Boden hält.

Grundstücke, die nicht als Bauland geeignet sind

Sor Kor 1

Sor Kor 1 ist das Formular, das erforderlich ist, um der Regierung den Verfügungs-Anspruch für ein Stück Land anzuzeigen. Diese Regelung wurde im Dezember 1954 eingeführt. Damit sollte es der Regierung ermöglicht werden, Ansprüche auf Land vor der eventuellen Erteilung eines Nor Sor 3 oder Nor Sor 3 Gor Zertifikates abzugleichen. Es ist geplant, diesen Titel abzuschaffen und Sor Kor 1 Land in Nor Sor 3 Land aufzuwerten.

Sor Kor 1 räumt dem Inhaber das Recht ein, das Land in Anspruch zu nehmen und landwirtschaftlich zu nutzen. Das Land kann nicht verkauft werden. Es kann lediglich an die direkten Erben übertragen werden. Nur der dauerhafte Eigentümer kann einen höherwertigen Besitztitel für das Land beantragen.

Por Bor Tor 6

Dieses Dokument ist erforderlich für jedes Stück Land, für das eine Steuernummer ausgestellt wurde und Steuer auf Ertrag gezahlt werden muss. Aus dem Dokument können keinerlei Eigentums- oder Nutzungsrechte abgeleitet werden. Es besagt lediglich, daß Steuern für das Grundstück gezahlt werden müssen.

Por Bor Tor 5

Diese Urkunde bestätigt, daß es sich bei dem Stück Land entweder um Ackerland oder Waldgebiet handelt und daß keine Eigentumsansprüche von lokalen Behörden bestehen. Soll das Stück Land verkauft werden, ist das Einverständnis des Dorfvorstehers erforderlich. Im Grunde dürfen auf solchem Land keine Gebäude errichtet werden. Trotzdem findet man in vielen Gegenden Wohnhäuser, Restaurants oder Pensionen, die auf solchem Land stehen, mit Kenntnis der örtlichen Baubehörde. Besonders häufig anzutreffen ist dies Praktik auf Koh Chang. Es gab jedoch auch Fälle, in denen dort die errichteten Gebäude von den Behörden wieder eingerissen wurden.

Sor Por Kor 4-01

Hierbei handelt es sich um ein Stück Land, das vom Land Reform Committee zugewiesen wurde. Dieses Land kann weder gekauft noch verkauft werden. Es kann lediglich auf die direkten Erben übertragen werden.

 

Grundstücke, die als Bauland geeignet sind

Nor Sor 3

Nor Sor 3 beurkundet, daß dem Inhabers des Dokuments das betreffende Grundstück von der Regierung zugeteilt wurde und er das Grundstück nutzen kann. Nor Sor 3 ist jedoch kein eindeutiger Landtitel. Er bezieht sich lediglich auf den Inhaber und die Nutzung des Grundstücks.

In der Urkunde ist weder die Parzelle exakt mit Vermessungspunkten dokumentiert, noch wird in irgendeiner Weise Bezug auf die angrenzenden Parzellen genommen. Das Grundstück kann zwar gekauft und verkauft werden, exakte Vermessungsangaben jedoch fehlen, die Begrenzungen ergeben sich mehr oder weniger aus der Lage der Nachbargrundstücke. Es ist nicht auszuschließen, daß es bei der Bebauung zu Grenzstreitereien kommen kann.

Nor Sor 3 Ghaw

Diese Urkunde, bekannt auch als Nor Sor 3 Kor oder Nor Sor 3 Gor, beinhaltet im Prinzip die selben Rechte wie beim Nor Sor 3. Der wesentliche Unterschied besteht darin, daß die Parzelle genauestens mit allen Vermessungspunkten dokumentiert ist und einen genauen Plan des Grundstücks im Maßstab 1:5.000 enthält.

Nor Sor 3 und Nor Sor 3 Ghaw sind Besitzurkunden, die dem Inhaber das Recht einräumen, das Grundstück zu Wohnzwecken oder auch gewerblich zu nutzen. Urkunde wird bei Gericht anerkannt, falls es zu Streitereien mit anderen Personen oder den Behörden kommt.

Der Kauf eines Nor Sor 3 Ghaw Grundstückes bringt für Ausländer relativ selten Probleme mit sich. Die Nutzung des Grundstücks ist dokumentiert, die Grenzen sind genau festgelegt und es kann weiterverkauft werden. Jedoch werden aus der Urkunde keine Eigentumsrechte hergeleitet. Einzig und allein ein Chanot ist der Nachweis des Eigentumsrechts.

Nor Sor 4 Jor (Chanot)

Nor Sor 4 Jor oder auch “Chanot Thi Din” genannt, ist die Urkunde, die das Eigentumsrecht des Inhabers dokumentiert, vergleichbar mit dem hiesigen Grundbuchauszug. Einzig und allein die in dieser Urkunde namentlich aufgeführte Person wird als Eigentümer des Grundstücks betrachtet. Das Dokument wird überall als Nachweis für den Besitz eines Grundstücks anerkannt. Auch dient es Banken als Sicherheit bei der Beleihung des Grundstücks.

Jedes Chanot ist üblicherweise mit einer Nummer versehen, unter der das Grundstück beim Grundbuchamt registriert ist. Für einen Ausländer ist es am sichersten, ein Grundstück mit Chanot zu kaufen. Zwar wird man dafür einen Preis zahlen, der geringfügig über einem Nor Sor 3 Ghaw Grundstück liegt, dafür werden evtl. Risiken minimiert und man erhält eine Urkunde mit verbrieftem Eigentumsrecht.

Condominium Title

Dabei handelt es sich um das Eigentumsrecht an einem Condominium, darunter versteht man ein Gebäude oder mehrere Gebäude, mit unterschiedlichen Eigentümern, vergleichbar mit einem Haus, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist. In dieser Urkunde wird das Eigentum an einer bestimmten Wohnung dokumentiert, sowie der anteilige Besitz an Gemeinschaftsanlagen und welchen prozentualen Anteil der Eigentümer an der Gesamtanlage hält.

Ausländer können recht problemlos Eigentumswohnungen kaufen. Die Mittel zum Kauf müssen jedoch in ausländischer Währung nach Thailand transferiert werden.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn das Condominium oder die Wohnanlage noch nicht fertiggestellt ist. Es kommt immer wieder vor, daß thailändische Baugesellschaften insolvent werden und das Bauvorhaben nicht mehr beenden. In diesem Falle ist es praktisch unmöglich bereits geleistete Anzahlungen zurück zu bekommen.

Squatters Right

Wenig bekannt ist auch, daß nicht bewirtschaftetes Por Bor Tor, Nor Sor 3 oder Nor Sor 3 Ghaw Land von praktisch jedem in Beschlag genommen werden kann. Wird das Land für mindestens 1 Jahr besetzt, kann der Besetzer sogar das Nutzungsrecht beantragen. Theoretisch kann sogar das Eigentumsrecht beantragt werden, wenn der Eigentümer das Land nicht bewirtschaftet oder zumindest das Grundstück mit einem Zaun umgrenzt, um Eindringlinge abzuhalten.

Sogar jemand, der Chanot Land besetzt, kann das Nutzungsrecht beantragen, jedoch erst, wenn das Grundstück mehr als 10 Jahre besetzt wurde.

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8 Antworten zu Landerwerb in Thailand

  1. Avatar Harald Reichert sagt:

    Hallo ich habe eine Frage ! wir haben ein Grundstück wo ein Weg (Strasse ) eingezeichnet ist, was dem Amt gehört. kann man die Strasse vom Amt zurück erweben ? die Strasse hat keinen nutzen und wird von keinem genutzt. kann man die Strasse vom Amt kaufen,mieten oder gegen an anderes Grundstück tauschen.

    • Avatar berndgrimm sagt:

      Das Wegerecht in Thailand treibt schon ganz besondere Blüten!

      Hier kommt es nicht darauf an was man macht sondern wer man ist.

      Eine Thai Behörde gibt sicherlich kein Wegerecht so einfach auf.

      Ich würde den Thai Weg gehen und den Weg blockieren und abwarten

      was passiert.Dann sieht man auch ob den Weg wirklich niemand nutzt.

      Keinesfalls bebauen weil man dann abreissen muss.

      Ein Beispiel aus der Praxis:

      Am Meer gibt es ein Wegerecht zwischen der Landgrenze bei mittlerem

      Wasserstand und der Hochwassermarke . Dort darf nicht abgesperrt werden.

      Auf unserer Halbinsel halten wir uns auch daran und haben extra

      einen Fussweg auf unserer Hochwassermauer angelegt.

      Im angrenzenden Restaurant ist der Weg zu unserem Strand zwar offen

      aber auf der anderen Seite durch bauliche Massnahmen abgesperrt.

      Weiter am Strand entlang gibt es noch weitere Eigentümer welche

      den Durchgang durch bauliche Massnahmen blockiert haben.

      Seit fast 9 Jahren hat da noch niemand reklamiert  geschweige denn

      kontrolliert.

  2. Avatar Pattaya Mania sagt:

    Pattaya Mania: Die werden genau so auf die Fresse fallen wie der einfache Benno Schlickenbach an der Unsler in Burbach, der glaubt, hier hat er sein Paradies gefunden.

    Gruß Paul

    ___________________________________.

    Wobei ich hier anmerken möchte, da ich es unzählige Male in T. erlebte, dass es mich sehr betroffen macht, wenn ein Benno Schlickenbach 40-50 Jahre auf dem Bau oder in einer Leih-Sklaven-Fabrik malocht hat wie ein Vieh und jeden Cent für seine Rente zurücklegte, das gerbte marode Haus seiner Eltern in jahrelanger Arbeit reparierte, keine Frau in seiner Heimat bekam,…

    dann mit 60-70 Jahren in T. endlich ein neues und freies Leben beginnen möchte

    ….und anschliessend alles was er besitzt an einer T-Ratte verliert!

    Wenn’s die Reichen in T. trifft, lach’ ich mir vor Freude ein zweites Loch in den Hintern, denn die haben das Geld ohnehin nur geklaut, durch nichtswürdige Subventionen erschlichen oder ganz einfach durch Ausbeutung der Arbeiter „erschaffen“!

    Man kann nur reich werden, wenn andere Menschen zur gleichen Zeit arm gehalten werden. Reichtum für alle ist eine blödsinnige Illusion, denn wer soll dann noch die Drecksarbeiten für ein paar Cent machen???

    Gruß Paul

    • STIN STIN sagt:

      dann mit 60-70 Jahren in T. endlich ein neues und freies Leben beginnen möchte

      ….und anschliessend alles was er besitzt an einer T-Ratte verliert!

      mein Mitleid hält sich da in Grenzen. Er hat ja seine Thaifrau dann mit Sicherheit aus der Bar. Kaum vorstellbar, das ein Deutscher – ohne Thai-Sprachkenntnisse und meist auch ohne Englischkenntnisse sich in TH selbst eine Frau sucht, womöglich noch vom Lande und nicht Farang-versaut. Also hat er dann eine Gogo-Tänzerin gefunden, verkauft er sein Haus in Deutschland, hebt die Ersparnisse ab und legt das auf ein Konto der Frau (schon mehrmals passiert).
      Die Frau – meist aus dem Isaan, hatte bis dahin vielleicht mal ein paar Tausend Baht auf dem Konto, aber niemals noch mehrere Millionen Baht. Das die Frau nun beginnt, Pläne zu schmieden, sei ihr verziehen. Auch bei Plänen, wo der Farang dann nicht mehr darin vorkommt. Da wird dann ein Haus für die Eltern gebaut (finde ich absolut in Ordnung), dann ev. noch ein Motorrad für den Bruder, damit dieser dann auch zu den Morlum-Konzerten kann usw. Ich habe schon Bargirls erlebt, die hatten vom Farang schon vor einer Ehe mehrere Milionen abgestaubt und danach alles der Familie spendiert. Vater hat nun einen neuen Pickup und ein wunderschönes Haus, daher verurteile ich diese Frauen nicht. In erster Linie denken die an die Familie, bei einer deutschen Nutte kaum vorstellbar, die gibt es dem Zuhälter.

      Was ich nicht nachvollziehen kann, warum ein Deutscher, der so etwas niemals bei einer deutschen Freundin machen würde, dies nun im fernen Ausland bei einer Thaifrau macht. Warum investiert er nicht 20.000-30.000 Baht für einen Legalservice oder Anwalt und lässt sich das Haus absichern. Wir haben nun wieder in den nächsten Wochen einen Kunden, dem wir dabei helfen, das Haus/Grundtück abzusichern. Er ist noch in Deutschland und möchte in Chiang Mai ein Haus für 1,6 Millionen kaufen. Wir bereiten ihm nun einen Pachtvertrag (mit Usus fructus) vor, danach wird er in das Chanod als Pächter für 30 Jahre mit der Option in einem Zusatzvertrag für weitere 2 Verlängerungen eingetragen.

      Das Haus gehört ihm, das Grundstück danach zwar seiner Frau, aber er darf es auch alleine benutzen und kann die Frau rausfeuern, er kann das Haus abreissen, neues bauen, Zubauten machen uvm. Sie darf das Grundstück lt. Vertrag nicht verkaufen bzw. wenn der Farang einverstanden ist, muss der neue Eigentümer den Vertrag weiter erfüllen. Die Frau ist vom Isaan, er wollte aber nicht nach Dunkel-Thailand und auch nicht in das Dorf seiner Schwiegerfamilie, damit diese ihm im Falle eines Scheiterns, nicht das Leben zur Hölle machen, wenn er die Frau rauswirft. Das ist eine kluge Entscheidung und die Farangs werden auch klüger, wenn auch nur langsam. 🙂

  3. Avatar Pattaya Mania sagt:

    berndgrimm: Trotzdem ist die nicht vorhandene Eigentumsrespektierung,
    am meisten übrigens von reichen Leuten , ein Grund
    weshalb ich die Grundstückspreise in diesem Land
    für irreal überzogen halte.
    Ein weiterer wichtiger Grund ist das nicht vorhandene Umweltbewusstsein.

    Herr Grimm,

    lassen Sie doch den elitären, stinkreichen Ausländern ihre Freuden!

    Von jeden, der abgezockt wirt, klatschen wir in die Hände!

    Die werden genau so auf die Fresse fallen wie der einfache Benno Schlickenbach an der Unsler in Burbach, der glaubt, hier hat er sein Paradies gefunden.

    Gruß Paul

  4. Avatar berndgrimm sagt:

    Wenig bekannt ist auch, daß nicht bewirtschaftetes Por Bor Tor, Nor Sor 3 oder Nor Sor 3 Ghaw Land von praktisch jedem in Beschlag genommen werden kann. Wird das Land für mindestens 1 Jahr besetzt, kann der Besetzer sogar das Nutzungsrecht beantragen. Theoretisch kann sogar das Eigentumsrecht beantragt werden, wenn der Eigentümer das Land nicht bewirtschaftet oder zumindest das Grundstück mit einem Zaun umgrenzt, um Eindringlinge abzuhalten.

    Sogar jemand, der Chanot Land besetzt, kann das Nutzungsrecht beantragen, jedoch erst, wenn das Grundstück mehr als 10 Jahre besetzt wurde.

    Ich habe mich schon immer gewundert warum die Leute sich hier so einmauern.
    Schon beim ersten Landkauf meiner Freundin in Phayao war der Zaun fast
    teurer als das Land!
    Meine Frau hat ihre Grundstücke nicht nur eingezäunt sonder lässt sie auch
    noch bewachen!

    Seitdem wir hier auf unserer Halbinsel wohnen die nach 3 Seiten offen ist
    und nur zur Landseite Zäune hat habe ich erfahren wie wenig Eigentumsrechte
    hier beachtet werden.
    Wenn unsere Security nicht die Eindringlinge entfernen würde hätten wir
    in unserem Park schon lange einen Talad mit angeschlossenem Vergnügungspark.

    Ein paar “Ich AGs” unserer Muschelzüchter tolerieren wir weil sie nur wenig
    Land besetzen und auch keinen zusätzlichen Müll bei uns abladen.

    Trotzdem ist die nicht vorhandene Eigentumsrespektierung,
    am meisten übrigens von reichen Leuten , ein Grund
    weshalb ich die Grundstückspreise in diesem Land
    für irreal überzogen halte.
    Ein weiterer wichtiger Grund ist das nicht vorhandene Umweltbewusstsein.

      berndgrimm(Quote)  (Reply)

  5. Avatar berndgrimm sagt:

    Ausländer können recht problemlos Eigentumswohnungen kaufen. Die Mittel zum Kauf müssen jedoch in ausländischer Währung nach Thailand transferiert werden.

    Dies stimmt so nicht.
    Entscheidend ist nur dass das Geld aus dem Ausland kommt.
    Ich habe meinen Kaufpreisanteil in THB aus LUX überweisen lassen
    weil dort der Kurs günstiger war.

    Besondere Vorsicht ist geboten, wenn das Condominium oder die Wohnanlage noch nicht fertiggestellt ist. Es kommt immer wieder vor, daß thailändische Baugesellschaften insolvent werden und das Bauvorhaben nicht mehr beenden. In diesem Falle ist es praktisch unmöglich bereits geleistete Anzahlungen zurück zu bekommen.

    Dies ist eigentlich in jedem Land der Fall.
    Wichtig ist dass man sich den Developer hier genau ansieht!
    Die Rechtmässigkeit der Dokumente und des Chanots
    kann nur von jemanden geprüft werden der auch schon Erfahrungen
    im Thai Land- und Immobilienkauf hat und Thai lesen kann.
    Bei uns war dies meine Frau.
    Ausser ihr vertraue ich keinem Thai, erst recht keinem Thai Rechtsanwalt.
    “Seriöse(555) Thai Developer haben folgenden Zahlungsplan bei Neubauten
    die man vor Fertigstellung kauft:
    Anzahlung 10% welche durch den Grundstückswert (wenn gross genug
    und legal erworben) gedeckt sind oder durch Bankgarantie.
    20% nach Baufortschritt der selbst überprüft werden kann.
    70% bei Eigentumsübertragung.
    Ansonsten sind bei Thai Immobilien jede Art von Betrug möglich
    die es in anderen Ländern auch gibt.
    Wer hier ein Condo kauft sollte sich den oft zitierten Spruch
    der Immobilienmakler zu Herzen nehmen:
    “Easy to buy, difficult to sell!

      berndgrimm(Quote)  (Reply)

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